8月23日，中国奥园(股票代码：3883.HK)披露了2021年上半年业绩。公告显示，集团在前7月销售金额为772亿元，有信心完成年度1500亿元的销售目标。报告期内，中国奥园财务指标明显优化，短期偿债无压力，货币资金充裕。

中国奥园业绩的稳步提升与公司的业务发展和调整不无关系，2021年上半年，集团城市更新板块发展提速，广州、珠海“学苑”系两大标杆项目落地。同时，城市更新给公司未来近4年提供超过2000亿元的可售货值，为公司的销售额和利润率保驾护航。

销售额同比增长28%

从主要数据来看，中国奥园销售业绩等主要指标表现亮眼。公告显示，在2021年前7月，中国奥园的合约销售金额为772亿元，同比增长了28%。上半年，中国奥园的业绩稳步增加，营业收入同比增长了15%%达到325亿元，核心净利润为28.7亿元。

“业绩稳步提升得益于今年以来，随着疫情防控的有序推进，中国经济总体保持稳定。中国房地产行业长效机制逐步改善，房地产企业从规模扩张转变为有质量增长。”中国奥园董事会主席郭梓文如此表示。

值得关注的是，郭梓文表示，中国奥园积极调整，不断强化区域深耕和精细化管理，有信心完成全年1500亿元的销售目标。在2021年上半年，中国奥园对集团组织架构进行了优化，成立幸福人居(房地产业务)与悦康生活(非房业务)两大板块。

在这样的结构下，中国奥园实现了两大板块之间协同发展，并全面整合房地产板块，推进管控扁平化管理。同时，集团持续提升产品力与客户满意度，实现经营效益稳步增长。针对集团未来的发展，中国奥园管理层表示，将继续加强区域深耕，夯实大运营管控，深化“一业为主、纵向发展”的战略，加快幸福人居与悦康生活的双向赋能，并持续为股东、投资者带来稳定回报。

财务指标明显优化

自“三道红线”开展了试点之后，房企便在调整债务结构，以便获得更加稳定的现金流。2021年上半年，中国奥园也积极实行降杠杆的策略，财务指标明显优化。

货币资金方面，截至2021年上半年，中国奥园现金及银行存款总额为683亿元，现金短债比为1.3，完全可以覆盖短期债务。总借贷规模下降3%，预计2021年末，集团的整体负债规模降幅将达到10%-15%。

至于房企资金的“粮仓”回款方面，报告期内，中国奥园现金回款率达到了87%。上半年，中国奥园抓住了融资的窗口期，积极发债进行融资，发行了3笔美元优先票据，合计达到了7.38亿元。此外，完成了超过21亿港元的境外银团贷款和18.2亿元的境内公司债。在债券市场，中国奥园因为财务优化，获得了广泛的认可，平均融资利率进一步下降。

中国奥园联席总裁兼CFO陈志斌表示，未来，集团通过加快存货去化以及提升现金回款来加强经营性现金流，有序降杠杆，有信心在2022年底迈入绿档房企行列。

城市更新业务提速

中国的房地产行业自从进入到“存量时代”之后，城市更新则成为下一片蓝海。对于房企来说，这不仅仅是新的利润增长点，也体现了房企的社会责任心。据悉，中国奥园是最早参与城市更新的房企之一，已经成为领跑大湾区城市更新的标杆企业。

公告显示，截至2021年上半年，中国奥园拥有超过70个不同阶段的城市更新项目，为公司提供了约7543亿元的可售货值。报告期内，中国奥园城市更新转化货值为135亿元，预计全年转化货值约为400亿元。

中国奥园管理层预计，2021年-2024年，城市更新业务预计转化可售货值2420亿元。其中，99%的可售货值位于大湾区，预计毛利润率为35%-40%，净利润率为15%-20%。

中国奥园集团党委书记、总裁郭梓宁表示，在城市更新板块，中国奥园拥有独特的模式。中国奥园是大湾区本土企业，已经在城市更新领域深耕10余年，打造了专业团队。同时，中国奥园产业多元，具备政府与市场欢迎的复合产业优势，能够更加高效地导入项目，为区域赋能。

目前，中国奥园城市更新业务以旧村、旧厂改造为主，拆建更加符合政策要求。增建方面，中国奥园的旧改原则则是配建公共服务设施，提升片区功能品质，并尊重居民安置意愿，采取就地安置。

2021年上半年，中国奥园城市更新标杆项目——广州大学城项目和珠海香洲翠微村项目已经落地，经过更新，两大项目定位为奥园高端“学苑系”项目，预计会在2021年三季度开盘销售。

对比来看，2021年上半年，中国奥园在财务、发债、项目布局等方面均表现不俗。中国奥园执行董事、联席总裁马军表示，长期以来中国奥园的获地方式主要是收并购和城市更新项目转化。上半年集中供地的溢价率较高，未来仍会发挥收并购和城市更新传统优势，适时根据市场情况考虑土地市场拿地机会。

郭梓文同样对中国奥园未来的发展充满信心，表示自公司上市以来，大股东及高管增持回购股票累计已经超过10亿港元，其也会在适当时间考虑增持公司股票。