作者 | 周智宇

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编辑 | 张晓玲

房地产市场这两年波云诡谲，房企榜单旧貌换新颜，连带着贝壳这样的中介和渠道商也大受影响，不得不寻找新的出路。

3月16日晚间的电话会上，贝壳管理层反复提及的一个词，是“中性市场”，指在一个稳定的市场里，靠服务赚取稳定收益，而不用受制于市场的周期起伏。

经历了2022年的严寒，贝壳希望投资人能和它一起穿越眼下的黑暗，更向前看。

贝壳董事长兼首席执行官彭永东表示，在中性市场观里，贝壳对房地产长期稳定发展充满信心。

故事很美好，但听惯了贝壳长期主义论调的投资人并未全信。

2022年的贝壳，利润实现了逆市增长，全年经调整净利润约为28.4亿元，同比增长24%。但从财报可以看到，楼市冷暖，依旧对贝壳的业绩起着决定性作用。营收、利润依旧主要来自房地产交易。

财报显示，随着四季度楼市的弱复苏，贝壳的业绩逐渐止跌。

第四季度贝壳营收167亿元，同比下滑5.8%，超过市场预期的158亿元。其主要原因是，贝壳在新房业务上与国企、央企加强绑定，使得其新房业务的恢复速度整体快于行业均值；同时，家装等新业务贡献的收入大幅增加。

经纪人的持续流失，研发人员人数减少，则让贝壳的人力成本和股份支付薪酬费用减少。控本增效下实现了扭亏为盈，总体下来，贝壳四季度在美国通用会计准则（GAAP）口径下净利润为3.72亿元。

具体来看，第四季度，贝壳新房GTV达到了2635亿元，同比降幅从三季度的-36%，收窄至-26%，好于同期百强房企销售金额同比29%的降幅；同期，贝壳存量房GTV 3599亿元，同比增长1%，也优于市场预期的-2%。

今年前两个月市场的回暖，也让贝壳管理层对2023年一季度业绩有了更高预期，其对一季度营收指引为180亿至185亿，同比增长43.4%至47.4%。

对于全年，贝壳管理层则还是持谨慎乐观的态度，预计存量房市场同比增长15%，价格保持相对稳定，新房则与2022年持平。

财报发布后，贝壳的股价仍徘徊在20美元/股以下，过去19个月里，经历了上市初期最高79.4美元/股的辉煌后，贝壳股价一直在20美元/股附近横盘波动。

投资对于贝壳的疑虑，在于贝壳依旧摆脱不了房地产行业的大势。去年四季度以来房地产市场回暖，今年前两个月表现也不错，但是投资者对后市仍未形成稳定增长的预期。

在这种情况下，贝壳整体营收、净利润难有大的起色。

这也是贝壳管理层抛出“中性市场”论调的原因。新房市场总体规模的下滑，以及存量房业务的相对稳定，让贝壳所在的住房交易市场从原本30万亿级，降到了20万亿左右。即便短期内市场回暖，贝壳从房产交易端的收入也难现此前的盛况。

贝壳CFO徐涛也表示，短期市场具备不确定性，过度乐观和悲观都不可取。长期来看，市场还是能回归均值，进入稳定的发展时期。

和房地产市场深度绑定的贝壳，试图冲破这种束缚。3年前，贝壳给资本市场讲了个在线房地产交易平台的故事，兴奋的投资者将它捧到了最高6000亿市值，之后便是跳崖式滑落，如今只剩1570亿；而贝壳，又要衍生出新的故事了。

中性市场的核心与内涵，便是经营性业务带来的稳定现金流。它更多是贝壳的新业务，如家装、租赁。

第四季度，贝壳家装业务实现收入20.9亿元，全年下来贝壳家装家居业务实现可比口径合同额69亿元，同比提升31%。在新房、二手房交易之外，贝壳在租赁住房、家装业务上，似乎找到了第二增长曲线。

只是无论租赁住房还是家装，贝壳眼下依旧还是在重度投入期。当贝壳从房地产开发业务，摸向产业链上的家装、租赁住房业务开始，就已注定这会是场艰难的战役。这条路上，房企龙头们如万科、碧桂园、保利都有过尝试，但至今还没有跑通，形成可跨区域复制的经验。

未来，新业务能否如管理层所愿，成为收入的一大支撑，甚至让贝壳熨平市场的周期，尚未可知。如今的贝壳，也只能像郁亮等大佬们所言，看着远处的光，在黑暗中继续摸索前行。